شیوه پیشفروش پروژههای تعاونیساز در منطقه ۲۲ نسبت به دیگر مناطق تهران تفاوتهایی دارد. در مقالهی قبلی با عنوان راهنمای جامع خرید حق امتیاز آپارتمان در منطقه ۲۲، به صورت کلی به این موضوع پرداختیم. اما در این مقاله از سایت نست هوم قصد داریم توضیحاتی جامعتر و کاملتر ارائه دهیم و شما را با مفهوم امتیاز آپارتمان، نحوه انتقال و نکات مهم مرتبط با آن آشنا کنیم.
پش فروش پروژه های منطقه ۲۲
منطقه ۲۲ با وسعت زیاد و حجم بالای ساختوساز، بیش از ۷۰ درصد از پروژههای ساختمانی خود را به تعاونیهای مسکن مختلف اختصاص داده است. این تعاونیها، برخلاف دیگر مناطق تهران، به روشهای خاص خود اقدام به عرضه و پیشفروش واحدهای آپارتمانی در حال ساخت میکنند. این روند به یک عرف در منطقه ۲۲ تبدیل شده و اصطلاحاً پذیرهنویسی نامیده میشود.
روند پذیرهنویسی در تعاونیهای مسکن منطقه ۲۲
تعاونی مسکن ابتدا عضویت برای یک پروژه جدید را اعلام میکند. این پروژهها معمولاً زمینی دارند که یا مالکیت آن پیشتر توسط تعاونی خریداری شده یا مراحل خرید آن در حال انجام است (روند رایج در ۹۹ درصد از تعاونیهای منطقه ۲۲). تعداد واحدهای مسکونی پروژه بر اساس تراکم ساخت و مجوزهای شهرداری مشخص میشود که شامل تغییر کاربری زمین از ۳۰ درصد به ۷۰ درصد و تعیین تعداد طبقات ساختمان است.
مراحل اولیه پیشفروش (پذیرهنویسی)
در مرحلهی پذیرهنویسی، فرد خریدار (عضو جدید تعاونی) مبلغ مشخصی را بهعنوان هزینه خرید زمین، جواز و تراکم پرداخت میکند. این مبلغ ثابت بوده و نحوه پرداخت آن با توجه به سیاستهای تعاونی متفاوت است.
- پرداخت میتواند یکباره باشد یا در چند قسط انجام شود.
- پس از پرداخت اولیه، تعاونی مسکن سایر مبالغ موردنیاز برای تکمیل پروژه را تحت عنوان هزینههای ساخت دریافت میکند.
هزینههای ساخت و نحوه پرداخت اقساط
پرداختهای مرتبط با هزینه ساخت معمولاً بهصورت اقساطی انجام میشود. در برخی تعاونیها، این اقساط پلکانی بوده و با توجه به تورم موجود در جامعه، افزایش پیدا میکند. البته طبق قوانین وزارت تعاون، این افزایش قیمت باید در چارچوب عرف و ضوابط قانونی انجام شود و تعاونی اجازه افزایش بیرویه قیمتها را ندارد.
امتیاز آپارتمان چیست؟
تا اینجا با پرداختهای اولیه مربوط به پروژه و هزینههای زمین، جواز، و تراکم آشنا شدید. حالا باید بدانید که امتیاز آپارتمان چیست و چگونه محاسبه میشود. بهطور کلی، حق امتیاز مبلغی است که برای انتقال عضویت و مزایای مربوط به یک واحد آپارتمان در یک پروژه تعاونی باید پرداخت کنید.
فرایند ایجاد حق امتیاز آپارتمان
زمانی که فردی در پذیرهنویسی یک پروژه تعاونی شرکت میکند و مبلغ اولیه را پرداخت میکند، به عضویت تعاونی در میآید. از این لحظه به بعد، با پیشرفت پروژه و انجام هزینههای ساختوساز، حق امتیاز آن واحد نیز بهمرور شکل میگیرد. با گذشت زمان، پیشرفت پروژه (مانند گودبرداری، ساخت اسکلت، نما و…) و هزینههای انجام شده، ارزشی جدید برای آن واحد بهوجود میآید که به آن حق امتیاز آپارتمان گفته میشود.
نحوه محاسبه مبلغ حق امتیاز
مبلغ حق امتیاز آپارتمان به عوامل متعددی بستگی دارد و فرمول ثابتی برای تعیین آن وجود ندارد. عواملی که بر این مبلغ تأثیر میگذارند شامل موارد زیر هستند:
- رزومه و اعتبار تعاونی سازنده
اعتبار تعاونی و سابقه آن در ساختوساز (اعم از کیفیت، نوع ساخت، دولتی یا خصوصی بودن) نقش مهمی در تعیین حق امتیاز دارد. - موقعیت جغرافیایی پروژه
پروژههایی که در نقاط بهتر منطقه ۲۲ واقع شدهاند، به دلیل دسترسی بهتر و امکانات بیشتر، حق امتیاز بالاتری خواهند داشت. - مرحله پیشرفت پروژه
هرچه پروژه به مراحل تکمیلی نزدیکتر باشد (مانند پایان گودبرداری، شروع اسکلت یا تکمیل نما)، ارزش امتیاز بیشتر میشود. - عرضه و تقاضا در بازار
میزان عرضه و تقاضا در بازار نیز عامل کلیدی است. پروژههایی که تقاضای بالایی دارند، معمولاً حق امتیاز بالاتری دارند.
نکته مهم هنگام خرید امتیاز آپارتمان
حتماً پیش از خرید، از نقدشوندگی پروژه مطمئن شوید. این عامل تأثیر مستقیم بر ارزش امتیاز دارد و در زمان رکود بازار ممکن است باعث افزایش یا کاهش شدید قیمت شود،در این مقاله از سایت نست هوم لیست تعاونی های معتبر منطقه ۲۲ آمده که میتوانید مطالعه کنید.
حق امتیاز آپارتمان نمایانگر ارزش زمانی، مالی و پیشرفت فیزیکی یک پروژه است. آگاهی از عوامل تأثیرگذار بر این مبلغ و تحلیل شرایط پروژه میتواند به تصمیمگیری بهتر کمک کند. بنابراین، پیش از خرید امتیاز آپارتمان در منطقه ۲۲، همه جوانب را بهدقت بررسی کنید.
تعاونی مسکن چیست؟
تعاونی مسکن بهعنوان یک همکاری جمعی از گروهی از افراد شکل میگیرد که با هدف مدیریت سرمایه و تأمین مسکن اقدام به تأسیس آن میکنند. هدف اصلی از تشکیل این تعاونیها، جمعآوری سرمایه از اعضا، خرید زمین، تجهیز آن، ساخت واحدهای مسکونی، و در نهایت تحویل این واحدها به اعضای تعاونی است. تأمین سرمایه موردنیاز نیز بهطور کامل توسط خود اعضای تعاونی که از افراد عادی سرمایهگذار هستند، تأمین میشود. نقش تعاونی در این فرآیند، مدیریت سرمایه، برنامهریزی و نظارت بر اجرای پروژه است.
روشهای تقسیم واحدها در تعاونی
واحدهای مسکونی تعاونی معمولاً از دو روش مرسوم تقسیم میشوند:
- بر اساس پرداخت اقساط ساخت (خوشحسابی):
اعضایی که بهطور منظم و بهموقع اقساط مربوط به هزینههای ساخت را پرداخت میکنند، امتیاز بالاتری دریافت میکنند. این امتیازات در طول اجرای پروژه و پرداختیها به صورت رقابتی میان اعضا جابهجا میشود و جایگاه هر عضو برای انتخاب یا تخصیص واحد مشخص خواهد شد. - بر اساس ضریب طبقات:
در این روش، هزینه واحد بر اساس موقعیت طبقه تعیین میشود. به این صورت که مبلغ پایه واحد انتخابی شما با یک درصد مشخص، که توسط تعاونی تعیین شده است، متناسب با طبقه موردنظر ضرب میشود. این درصدها معمولاً برای طبقات بالاتر بیشتر است و به ارزش و ویژگیهای طبقه بستگی دارد.
تعاونیهای مسکن با ساختاری شفاف و مدیریت درست، میتوانند امکان خانهدار شدن برای افرادی که توانایی سرمایهگذاری محدود دارند را فراهم کنند و گزینهای مناسب برای کاهش فشار مالی مسکن باشند.
جمع بندی
اگر قصد خرید حق امتیاز آپارتمان در منطقه ۲۲ را دارید، دانستن نکات ذکرشده به شما کمک میکند تا با اطمینان بیشتری تصمیمگیری کنید و از فرصتهای تعاونیهای مسکن بهرهمند شوید. برای اطلاعات بیشتر میتوانید با مشاوران ما در سایت نست هوم تماس بگیرید.