در این مطلب از سایت نست هوم قصد داریم به بررسی انواع زمین و کاربری‌های مختلف آن بپردازیم و نکات مهمی را با شما به اشتراک بگذاریم تا بتوانید با دانش کافی تصمیمات بهتری در حوزه سرمایه‌گذاری و خرید زمین بگیرید.
طبق قانون، زمین‌ها به انواع گوناگونی تقسیم می‌شوند که شامل زمین‌های دایر، بایر، موات، اراضی ساحلی، دولتی، منابع طبیعی، مرتعی، آیش، جنگلی، خراج، شهری و بیابانی هستند. از منظر حقوقی، این زمین‌ها به سه دسته کلی دایر، بایر و موات تقسیم می‌شوند. در ادامه به بررسی دقیق این دسته‌بندی‌های حقوقی و ویژگی‌های هرکدام خواهیم پرداخت.
انواع زمین
زمین دایر:
زمین دایر به زمینی اطلاق می‌شود که بر روی آن ساخت‌وسازهایی مانند ساختمان، تأسیسات یا دیوارکشی متناسب با نوع ملک انجام شده باشد. همچنین می‌تواند شامل باغ‌ها، درخت‌کاری و یا زمین‌های زراعی باشد. این نوع زمین‌ها به طور مستمر مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرند.
زمین بایر:
این نوع زمین هیچ‌گونه سازه یا تأسیساتی ندارد؛ اما در گذشته مورد استفاده قرار گرفته بوده است. زمین بایر به دلیل رها شدن بدون دلیل موجه و عدم بهره‌برداری طی پنج سال متوالی، متروکه شده است.
زمین موات:
زمینی است که در گذشته هیچ‌گونه آبادانی یا عمران در آن انجام نشده و به همان شکل طبیعی باقی مانده است. برای آنکه زمینی موات و مباح تلقی شود، باید دو شرط داشته باشد
- فاقد مالک مشخص باشد: زمینی که صاحب معین دارد، حتی اگر رها شده باشد، به عنوان زمین موات شناخته نمی‌شود و در دسته زمین‌های بایر قرار می‌گیرد. چنین زمینی برای احیا، نیازمند طی کردن مراحل قانونی تملک است.
- فاقد عمران و کشت‌و‌کار باشد: زمینی که در آن فعالیت‌هایی مثل درخت‌کاری، زراعت یا ساخت‌وساز انجام شده باشد، زمین آباد محسوب می‌شود. معمولاً این زمین‌ها مالک مشخص دارند، مگر در موارد خاصی مانند رها شدن توسط مالک یا مجهول‌المالک بودن.
تعریف زمین‌های دایر، بایر و موات در اراضی غیرشهری
در چارچوب قوانین مربوط به اراضی غیرشهری، زمین دایر به زمینی گفته می‌شود که از طریق احیا و آبادانی برای استفاده آماده شده و هم‌اکنون نیز در حال بهره‌برداری است. این نوع زمین‌ها به‌طور مداوم مورد استفاده قرار می‌گیرند.
زمین بایر شامل زمین‌هایی است که در گذشته احیا و آباد شده‌اند اما به دلیل رها شدن از سوی مالک، یا عدم بهره‌برداری بدون دلیل موجه، به مدت ۵ سال متوالی متروک مانده‌اند و دیگر کاربری قبلی خود را ندارند.
در مقابل، زمین موات هیچ‌گاه در گذشته احیا یا مورد استفاده قرار نگرفته و همچنان به‌صورت طبیعی و دست‌نخورده باقی مانده است. این نوع زمین‌ها از ابتدا فاقد هرگونه سابقه عمران یا بهره‌برداری بوده‌اند.
انواع زمین‌های موات و ویژگی‌های آن‌ها
زمین موات به اراضی گفته می‌شود که در گذشته یا هیچ‌گاه بهره‌برداری نشده‌اند و یا پس از مدتی از استفاده خارج شده‌اند. انواع مختلفی از زمین‌های موات وجود دارد:
- زمین‌هایی که ذاتاً موات هستند: این نوع زمین‌ها از ابتدا فاقد هرگونه مالک یا بهره‌برداری بوده‌اند و هیچ‌گاه در مالکیت فرد خاصی نبوده‌اند. حتی ممکن است اطلاعاتی درباره سابقه مالکیت آن‌ها در دسترس نباشد.
- زمین‌های متروکه با سابقه سکونت: برخی از زمین‌های موات در گذشته مسکونی بوده و مورد استفاده قرار می‌گرفتند اما با گذر زمان رها شده و به‌تدریج از بین رفته‌اند؛ مانند زمین‌های مناطق تاریخی نظیر شوش و بابل که اکنون متروکه مانده‌اند.
- زمین‌هایی با مالک نامشخص و وضعیت تخریب‌شده: زمین‌هایی که نشانه‌هایی از مالکیت دارند اما مالک مشخصی ندارند و به‌صورت خرابه درآمده‌اند. این زمین‌ها ممکن است به‌عنوان زمین‌های موات یا مجهول‌المالک شناخته شوند، چرا که مالک آن‌ها معلوم نیست یا ملک به حالت متروکه رها شده است.
- زمین‌هایی که مالک از آن‌ها اعراض کرده است: در این نوع زمین‌ها، مالک آگاهانه از ملک خود صرف‌نظر کرده است. این زمین‌ها ممکن است در گذشته احیا شده و مورد استفاده قرار گرفته باشند، اما مالک پس از مدتی از آن‌ها دست کشیده است. به‌طور مثال، زمینی که قبلاً آبیاری می‌شده اما پس از خشک شدن نهر، رها شده است. در این شرایط، زمین همچنان بخشی از دارایی مالک است، مگر اینکه مالک به‌طور رسمی از آن اعراض کرده باشد.
نکات مهم در مورد اعراض مالک
- اعراض به‌معنای انصراف از مالکیت: اگر مالک زمینی را رها کند، برای مدتی طولانی به آن مراجعه نکند و شخصی را برای اداره آن تعیین نکند، این رفتار به‌عنوان نشانه‌ای از انصراف وی از مالکیت تلقی می‌شود. در این حالت، زمین رها شده به‌صورت مباح در اختیار دیگران قرار می‌گیرد.
- حکم قانونی اعراض از اموال: طبق ماده ۱۷۸ قانون مدنی، «مالی که در دریا غرق شده و مالک از آن اعراض کرده باشد، به شخصی تعلق می‌گیرد که آن را از آب بیرون بکشد.» این قانون نشان‌دهنده آن است که رها کردن مال به معنای سلب مالکیت و انصراف از حق آن تلقی می‌شود.
معرفی انواع کاربری زمین و نکات مهم در انتخاب آن
برای خرید زمین، علاوه بر نوع آن، کاربری و کاربردی که زمین برای آن تعریف شده است اهمیت زیادی دارد. هر نوع زمین بسته به کاربری خود، محدودیت‌ها و شرایطی دارد که باید در سند رسمی قید شود. تعیین نوع کاربری به شما این امکان را می‌دهد که مطمئن شوید فعالیت‌های انجام‌شده بر روی زمین قانونی است یا برخلاف مجوزهای صادرشده عمل شده. در ادامه به بررسی انواع کاربری‌های زمین و ویژگی‌های هر یک می‌پردازیم.
انواع کاربری‌های زمین
- کاربری مسکونی
این نوع زمین برای ساخت ویلا، آپارتمان یا ساختمان‌های مسکونی مناسب است و محل زندگی و سکونت افراد را فراهم می‌کند. بررسی قانون زمین شهری برای اطمینان از رعایت ضوابط ساخت در این زمین‌ها توصیه می‌شود. - کاربری تجاری
زمین‌های تجاری برای احداث مغازه‌ها، رستوران‌ها، مراکز خرید و کسب‌وکارها استفاده می‌شوند. برای این زمین‌ها علاوه بر کاربری تجاری، مجوزهای تجاری ملک نیز ضروری است. - کاربری کشاورزی
این نوع زمین برای کشت و زرع یا ایجاد باغ و مزارع مناسب است. نوع خاک و اقلیم منطقه تأثیر مستقیمی بر انتخاب نوع محصول قابل کشت دارد. همچنین، زمین‌های کشاورزی امکان دریافت وام‌های حمایتی را فراهم می‌کنند. - کاربری صنعتی
زمین‌های صنعتی به کارخانه‌ها، واحدهای تولیدی و صنایع اختصاص دارند. - کاربری معدن
این زمین‌ها دارای منابع معدنی یا خاکی هستند که قابلیت استخراج دارند. پیش از بهره‌برداری باید از وجود مواد ارزشمند در زمین اطمینان حاصل شود. - کاربری اداری-دولتی
زمین‌های با این کاربری به ساخت سازمان‌های دولتی، وزارتخانه‌ها و شهرداری‌ها اختصاص پیدا می‌کنند. - کاربری خدماتی
این زمین‌ها برای ارائه خدمات عمومی، مانند حمام‌های عمومی یا مراکز خدماتی عام‌المنفعه، در نظر گرفته می‌شوند و معمولاً از پرداخت هزینه‌های شهرداری معاف هستند. - کاربری فضای سبز
این زمین‌ها برای ایجاد پارک‌ها و فضاهای سبز شهری به‌کار می‌روند و محیط مناسبی برای تفریح و استراحت شهروندان فراهم می‌کنند. - کاربری پارکینگ
زمین‌هایی با این کاربری برای احداث پارکینگ‌های عمومی یا خصوصی مناسب هستند. - کاربری ورزشی
زمین‌های ورزشی به ساخت ورزشگاه‌ها و باشگاه‌های ورزشی اختصاص دارند. - کاربری آموزشی
این زمین‌ها برای ساخت مدارس، دانشگاه‌ها و مراکز آموزشی استفاده می‌شوند. - کاربری حمل‌ونقل
زمین‌های حمل‌ونقل برای ایستگاه‌های مترو، راه‌آهن، فرودگاه‌ها و پایانه‌های مسافربری به کار می‌روند. - کاربری تجهیزات شهری
این زمین‌ها برای تأسیسات زیربنایی مانند آب، برق، گاز و فاضلاب استفاده می‌شوند. - کاربری خدمات شهری
این نوع زمین‌ها به ساخت ایستگاه‌های آتش‌نشانی، کلانتری‌ها و مراکز جمع‌آوری زباله اختصاص دارند. - کاربری فرهنگی-مذهبی
مکان‌هایی مانند مساجد، قبرستان‌ها، کتابخانه‌ها و سینماها در زمین‌های با کاربری فرهنگی-مذهبی ساخته می‌شوند. - کاربری بهداشتی-درمانی
این زمین‌ها برای احداث بیمارستان‌ها و درمانگاه‌ها مناسب هستند. - زمین‌های فاقد کاربری
برخی زمین‌ها به دلیل نداشتن طرح تفصیلی و عدم استفاده در گذشته، هنوز فاقد کاربری رسمی هستند. این زمین‌ها در طرح‌های جامع شهری باید تعیین تکلیف شوند تا بتوانند به‌طور قانونی مورد استفاده قرار گیرند.
نتیجه‌گیری
شناخت دقیق انواع زمین و کاربری‌های آن نقش کلیدی در تصمیم‌گیری‌های سرمایه‌گذاری و خرید زمین دارد. آگاهی از دسته‌بندی‌های مختلف زمین – شامل دایر، بایر و موات – و درک تفاوت‌های آن‌ها، به خریداران و سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا از مسائل حقوقی و چالش‌های احتمالی در آینده پیشگیری کنند. همچنین، توجه به نوع کاربری زمین و رعایت ضوابط قانونی مرتبط، موجب افزایش بهره‌وری و جلوگیری از مشکلات قانونی خواهد شد.
ازآنجاکه هر نوع زمین کاربری خاصی دارد، سرمایه‌گذاری بر روی زمین‌های مناسب با نیاز و اهداف خریدار اهمیت ویژه‌ای دارد. به‌عنوان‌مثال، خرید زمین‌های مسکونی برای ساخت‌وساز شخصی یا زمین‌های کشاورزی برای فعالیت‌های زراعی، تنها در صورتی موفقیت‌آمیز خواهد بود که مطابق با اسناد و مجوزهای قانونی انجام شود.
در نهایت، توجه به قوانین مالکیت و اعراض از ملک می‌تواند در حل‌وفصل مسائل احتمالی مؤثر باشد. با کمک گرفتن از مشاوران املاک معتبر می‌توانید با اطمینان بیشتری در مسیر خرید و سرمایه‌گذاری گام بردارید، استفاده از اطلاعات تخصصی و بررسی دقیق اسناد قبل از خرید، ضامن حفظ سرمایه شما خواهد بود.
