تهران – خبرنگار اقتصادی؛
بازار مسکن ایران در سایه رکوردی عمیق و چندوجهی گرفتار شده است؛ وضعیتی که دیگر نمیتوان آن را یک نوسان کوتاهمدت تلقی کرد، بلکه باید آن را نتیجهٔ روندهای ساختاری و بلندمدت در اقتصاد کلان کشور دانست. تحلیل کارشناسان اقتصادی نشان میدهد تا زمانی که متغیرهای بنیادین نظیر قدرت خرید خانوار و چشمانداز درآمد بهبود نیابد، خروج از این رکود طولانیمدت بعید به نظر میرسد.
محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهری و مدرس دانشگاه، با تأکید بر تحلیل روندهای اخیر بازار، عوامل کلیدی مؤثر بر کاهش تقاضای مؤثر، نزول توان خرید عمومی و محدودیتهای سمت عرضه را بهدقت تشریح کرده و نسبت به پیامدهای کوتاهمدت و بلندمدت این وضعیت هشدار داده است.
ریشههای ساختاری رکود: از کاهش ازدواج تا افت درآمد حقیقی
اولاد معتقد است که بخش قابل توجهی از این رکود در واقعیت ریشه دارد و صرفاً یک چرخهٔ اقتصادی نیست. او پیک تقاضای مسکن در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ را ناشی از ازدواج متولدین دهه شصت میداند که آمار ازدواج را به مرز یک میلیون در سال رسانده بود. با عبور از این دوره، تعداد ازدواجها به سطح پیشین خود (حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار مورد) کاهش یافته و بالطبع، تقاضای واقعی نیز افت کرده است.
با این حال، مشکل فراتر از این کاهش طبیعی است. مهمترین عامل، «افت درآمد سرانه حقیقی» مردم طی هفت تا ده سال گذشته، بهویژه در شش سال اخیر است. در شرایطی که تورم عمومی و افزایش قیمت سایر کالاها همچنان ادامه دارد، قدرت خرید مردم برای کالاهای سرمایهای نظیر مسکن به شدت تضعیف شده است.
«۵۰ سال» انتظار برای خرید خانه در پایتخت
یافتههای تکمیلی کارشناسان بازار مسکن، عمق فاجعه در حوزه توان خرید را نمایان میسازد. بر اساس آمارهای منتشر شده، شاخص «مدتزمان دسترسی به مسکن» در ایران به حدود ۲۰ سال و در شهر تهران به رقم نگرانکننده ۵۰ سال رسیده است. این در حالی است که استاندارد جهانی این شاخص، رقمی کمتر از ۱۰ سال است.
در این میان، تسهیلات بانکی نقش ناچیزی در پوشش هزینههای خرید ایفا میکنند. وامهای موجود، حتی در خوشبینانهترین حالت، تنها توان پوشش یکچهارم تا یکسوم هزینههای خرید یک آپارتمان با متراژ متوسط در شهرهای بزرگ را دارند. به این چالش باید عدم قطعیت در چشمانداز درآمدی آینده خانوارها را اضافه کرد که بازپرداخت اقساط بلندمدت را عملاً به ریسکی غیرقابلپذیرش تبدیل میکند.
تضاد بین کیفیت اجباری و توان خرید فقیر
یکی از نکات کلیدی که رکود بازار رسمی را تشدید میکند، محدودیتهای سمت عرضه است. بر خلاف کالاهای مصرفی که میتوان کیفیت آنها را متناسب با کاهش سطح درآمد مردم، پایین آورد، مسکن تابع قوانین سختگیرانهٔ ساختوساز است (از جمله رعایت ابعاد، پارکینگ، نقشه و نما).
این مقررات، هزینه تولید را بالا نگه میدارد و اجازه نمیدهد تولیدکنندگان قیمت نهایی را با توان خرید در حال کاهش خانوارها متناسب سازند. نتیجه این ناترازی این است که: ۱. مردم از بازار رسمی به سمت بازار اجاره یا سکونت در مناطق غیررسمی و بدمسکنی رانده میشوند. ۲. سازندگان، بهویژه سازندگان کوچک و متوسط، به دلیل نبود صرفهٔ اقتصادی و افزایش تورم تولید (که بنابر آمارها تا حدود ۳۷ درصد هم رسیده است)، انگیزهای برای شروع پروژههای جدید ندارند که این امر به کاهش ساختوساز منجر شده است.
چشمانداز کوتاهمدت: فنر قیمت مسکن در کمین تقاضای سرکوبشده
در کوتاهمدت، وضعیت بازار مسکن تا پایان سال جاری، به احتمال زیاد تفاوت مثبتی نخواهد کرد، مگر اینکه شوکهای قوی اقتصادی-سیاسی رخ دهد. تحلیلها حاکی از آن است که بهبود قدرت خرید مردم نیازمند یک دوره رشد اقتصادی پایدار و تثبیت درآمدهای آتی است که به سرعت حاصل نخواهد شد.
با این حال، کارشناسان نسبت به پدیده «تقاضای سرکوبشده» هشدار میدهند. در حالی که حجم معاملات پایین است، تقاضای واقعی عظیمی (و طبق برخی گزارشها، کمبود حدود هفت میلیون واحد مسکونی) انباشت شده است. در صورت ثبات نسبی بازارهای موازی (مانند ارز و طلا) یا هرگونه بهبود انتظارات تورمی، ممکن است این نقدینگی به سرعت به بازار مسکن سرازیر شده و پتانسیل “در رفتن فنر قیمت” را ایجاد کند که میتواند منجر به جهشهای شدید قیمت در مناطق گرانتر شود؛ جهشی که باز هم به نفع خریداران واقعی نخواهد بود. سیاستگذاران برای جلوگیری از تشدید این بحران، باید به دنبال ایجاد «امید به بهبود درآمد آینده» و همچنین ارائه تسهیلات حمایتی قویتر برای مسکن استیجاری و خرید باشند.
منبع : خبر آنلاین