نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه از مرداد ۱۴۰۳ به بعد اطلاعات دقیقی از بازار در دست نیست، اظهار کرد: دادهها نشان میدهد که بازار مسکن در هیچ دورهای زیانده نبوده است. سال ۱۴۰۳ با بیثباتی در قیمت مسکن در تهران، کاهش قدرت خرید متقاضیان و اختلال در سامانههای ثبت قرارداد همراه بود. در نیمه دوم سال گذشته، افت محسوس معاملات، بهویژه در کلانشهر تهران، نمود پیدا کرد. برخلاف تصور عموم، افزایش قیمتها در ابتدای سال جهشی نبود؛ بلکه روندی تدریجی و آرام را طی کرد. با این حال، نبود تقاضای مؤثر موجب شد تعداد قراردادهای ثبتشده همچنان پایین باقی بماند.
یکی از چالشهای اصلی این سال، عملکرد ناقص سامانههای جدیدی مانند «خودنویس» و «کاتب» بود. این سامانهها نتوانستند اطلاعات دقیقی از وضعیت معاملات ارائه دهند و همین مسئله موجب سردرگمی فعالان بازار شد. تغییرات ناگهانی در نحوه ثبت قرارداد نیز روند فعالیت مشاوران املاک را با مشکل روبهرو کرد و باعث شد عملکرد آنها نسبت به گذشته تضعیف شود.
روند تورمی و رکود در بازار؛ نگاهی به مسیر قیمتها
در سالی که گذشت، بازار مسکن درگیر رکود تورمی شد؛ بهطوری که قیمتها بهطور نسبی افزایش یافت اما به دلیل نبود متقاضی واقعی، این رشد چشمگیر نبود. کارشناسان بر این باورند که اگرچه قیمت مسکن در تهران نسبت به گذشته بالاتر رفت، اما بازار به دلیل رکود طولانیمدت، دچار تحول عمدهای نشد.
در سال ۱۴۰۴ نیز پیشبینی میشود بازار همچنان تحتتأثیر عوامل داخلی و خارجی باشد. انتظار میرود روند افزایش قیمتها با شیب ملایم ادامه یابد. عواملی مانند تورم عمومی کشور، نوسانات ارزی و شرایط بازارهای موازی همچنان در تعیین قیمت مسکن در تهران مؤثر خواهند بود. با افزایش نرخ اجارهنشینی و کاهش قدرت خرید، تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی کاهش یافته و بهتبع آن، بازار اجاره دستخوش تغییراتی شده که ممکن است نرخ اجارهبها را در برخی مناطق، بهویژه منطقه ۲۲تهران، افزایش دهد.
آینده بازار مسکن در ۱۴۰۴؛ زمان مناسب برای خرید خانه؟
داوود بیگینژاد، نایب رئیس اتحادیه املاک، با اشاره به اینکه تا مردادماه سال گذشته، بهطور متوسط ماهانه حدود ۴۰۰۰ قرارداد خرید و فروش در شهر تهران به ثبت میرسید، گفت: در آن دوره، قیمت مسکن در تهران در حدود ۹۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع بود. اما پس از مرداد، به دلیل اختلال در دسترسی به دادههای قابل استناد، ارزیابی دقیق از تعداد معاملات ممکن نبود.
بیگینژاد همچنین با انتقاد از برخی کارشناسانی که تنها با استناد به آگهیهای ملکی اقدام به قیمتگذاری میکنند، خاطرنشان کرد: اطلاعات واقعی باید از قراردادهای ثبتشده استخراج شود. سامانههای فعلی هنوز دادههای قابل اتکایی ارائه نمیدهند. وی تأکید کرد که قیمتگذاری مسکن نیازمند دقت بالاست و نمیتوان صرفاً بر اساس گمانهزنی برای املاک مردم قیمت تعیین کرد.
او افزود: هر زمان که سایر بازارهای سرمایهای دچار رکود یا نوسان میشوند، بازار مسکن نیز دچار تغییر میشود، اما واکنش آن معمولاً با تأخیر است. این ویژگی، بهویژه در مناطقی مثل منطقه ۲۲ تهران که بخش قابل توجهی از پروژههای در حال ساخت در آن واقع شده، نمود بیشتری دارد.
در نهایت، بیگینژاد خاطرنشان کرد: کسانی که نیاز واقعی به مسکن دارند، نباید زمان خرید را صرفاً بر اساس نوسانات سایر بازارها تنظیم کنند. آمارها نشان دادهاند که در بلندمدت، بازار مسکن در مقایسه با سایر بازارها نهتنها بازنده نبوده، بلکه بازدهی مناسبی نیز داشته است. بهویژه در مناطقی با توسعه پایدار مانند منطقه ۲۲، سرمایهگذاری در مسکن همواره یکی از گزینههای قابل اتکا بهشمار میرود.