به طور کلی، قانون سه نوع اجارهنامه را تأیید میکند که شامل اجارهنامههای مسکونی، تجاری، و محلهایی از قبیل درمانگاهها و مؤسسات خیریه است. این دستهبندیها در بخش اماکن مسکونی قرار میگیرند. در صورتی که موجر و مستأجر به تفاهم برسند و قراردادی بین آنها به امضا برسد، مستأجر طبق قانون موظف به پرداخت اجارهبها خواهد بود. پرداخت اجارهبها به مستأجر اجازه میدهد تا به عنوان مالک منافع عین مورد اجاره شناخته شود.
نکات مهم در قرارداد اجاره:
مالکیت موجر: موجر باید مالک خانه، آپارتمان یا مغازه باشد. فردی غیر از مالک یا وکیل قانونی او مجاز به اجاره دادن ملک نیست. مستأجر نیز میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه این حق در قرارداد اجاره از او سلب شده باشد،معمولا مشاورین املاک در هنگام تنظیم قرارداد اجاره این مورد را از مستاجر سلب میکنند.
مدت معین اجاره: مدت اجاره باید مشخص باشد. اگر در قرارداد اجاره مدت معین نشود (مثلاً یک سال، دو سال یا چند ماه)، اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد. مدت اجاره معمولاً یک سال تعیین میشود.
بالغ و عاقل بودن موجر و مستأجر: افراد نابالغ و دیوانه نمیتوانند ملکی را اجاره دهند یا اجاره کنند. قیم این افراد میتواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد.
اجارهنامه کتبی: طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد آن را امضا کنند. همچنین، قرارداد باید در دو نسخه تهیه شود تا طرفین بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ بهرهمند شوند. عدم تنظیم قرارداد کتبی میتواند مشکلات فراوانی برای طرفین ایجاد کند و باعث شود ماهها و شاید سالها در دادگستری سرگردان شوند.
تکالیف موجر
- تحویل ملک به مستأجر: موجر موظف است پس از انعقاد قرارداد، ملک اجارهای مانند خانه، آپارتمان یا مغازه را به مستأجر تحویل دهد.
- بازپرداخت پول پیش هنگام تخلیه: معمولاً در قراردادهای اجاره، مبلغی به عنوان پول پیش از مستأجر دریافت میشود که موجر موظف است این مبلغ را در هنگام تخلیه به مستأجر بازگرداند.
- انجام تعمیرات اساسی و کلی: اگر نیاز به تعمیرات کلی مانند تعمیر موتورخانه، آسانسور، ایزوگام پشت بام و سایر موارد اساسی باشد، موجر باید این تعمیرات را انجام دهد.
روابط موجر و مستأجر در قانون مدنی
قانون مدنی یکی از مهمترین قوانین است که قواعد و شرایط حاکم بر روابط بین افراد جامعه را تبیین میکند. این قانون که در سال ۱۳۰۷ تصویب شده، مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ را به قواعد کلی مرتبط با عقد اجاره اختصاص داده است. بر اساس این مواد، عین مستأجره در عقد اجاره میتواند شامل شخص، شیء یا حیوان باشد. اجارهنامهها نیز میتوانند شامل اجاره خدمه، کارگر و متصدی حملونقل باشند. این مواد شامل نکات مهمی نظیر:
- تعریف حقوقی عقد اجاره و قواعد حاکم بر آن: نحوه انعقاد قرارداد اجاره و حقوق و تکالیف هر یک از طرفین مشخص شده است.
- شرایط انعقاد عقد اجاره: مانند الزام تعیین مدت اجاره در ماده ۴۶۸ قانون مدنی، در غیر این صورت عقد باطل خواهد بود.
- ضوابط مربوط به عین مستأجره: مشخص شده است.
- تکالیف طرفین قرارداد: در صورت عدم انجام تکالیف، طرف مقابل چه اقداماتی میتواند انجام دهد.
- شرایط فسخ قرارداد: شرایطی که طرفین میتوانند قرارداد را فسخ کنند و مواردی که عقد خود به خود از بین میرود.
- توافقات طرفین: مواردی که طرفین میتوانند بر اساس توافق خود عمل کنند و مواردی که ملزم به رعایت قوانین هستند.
قوانین مرتبط با اجاره
علاوه بر قانون مدنی، قوانین دیگری نیز در مورد اجاره وجود دارند. قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ از مهمترین قوانین در این زمینه هستند. قانون سال ۱۳۵۶ به منظور اصلاح قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۳۹ تصویب شد و در مورد تمام اجارههای اماکن تجاری قبل از سال ۱۳۷۶ اجرا میشود. در این قانون، اجاره پس از پایان مدت منحل نمیشود بلکه رابطه استیجاری به موجب قانون ادامه مییابد و موجر نمیتواند مستأجر را به تخلیه وادار کند مگر در موارد مندرج در مواد ۱۴ و ۱۵. بر اساس ماده ۱۴، موجر میتواند در موارد خاصی از دادگاه درخواست فسخ اجاره یا تخلیه را کند و دادگاه میتواند دستور تخلیه را صادر کند.
پایان قرارداد اجاره به یکی از روشهای زیر خاتمه مییابد:
بطلان اجاره: اگر قرارداد اجاره شرایط لازم قانونی را نداشته باشد، فاقد اعتبار است. در این صورت، مستأجر باید اجرتالمثل برای استفاده از منافع ملک پرداخت کند. از بین رفتن قابلیت انتفاع عین مستأجره یا تلف شدن آن در مدت اجاره نیز میتواند منجر به بطلان اجاره شود.
فسخ اجاره: در مواردی که فسخ به دلیل وجود عاملی از ابتدا باشد، با فسخ اجاره، قرارداد از ابتدا بیاعتبار میشود. در این حالت، اجارهبها به مستأجر بازگردانده میشود و منفعتهای آینده به مالک بازمیگردد. مستأجر باید اجرتالمثل برای منافعی که قبلاً استفاده کرده است، بپردازد.
تخلف از شروط قرارداد: در صورتی که شرطی بین طرفین وجود داشته باشد و یکی از آنها تخلف کند، امکان فسخ قرارداد وجود دارد. بر اساس ماده ۴۹۶، نیازی به الزام اولیه نیست و هر نوع تخلف از شروط، حق فسخ را به طرف مقابل میدهد. همچنین، در صورت شرط خیار یا وجود عیب در مال، امکان فسخ وجود دارد.
پایان مدت اجاره: با پایان مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیه عین مستاجره است. اگر مستأجر به تصرفات خود ادامه دهد و موجر اعتراض نکند، مستأجر همچنان امین محسوب میشود و باید اجرتالمثل برای استفاده از منافع پرداخت کند.
تخلیه فوری چیست؟
تخلیه فوری حقی است که قانون برای مالکان تعیین کرده است تا در برابر مستأجران متخلف اقدام کنند. برای دریافت حکم تخلیه فوری، موجر باید دادخواستی به شورای حل اختلاف ارائه دهد.
شرایط دریافت حکم تخلیه فوری
اجارهنامههایی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشدهاند و به صورت غیر رسمی تنظیم شدهاند، شرایط لازم برای دریافت حکم تخلیه فوری را ندارند. فقط در صورتی میتوان برای این نوع اجارهنامهها حکم تخلیه فوری دریافت کرد که به امضای دو شاهد معتبر و بالغ رسیده باشد.
مواردی که میتوان حکم تخلیه فوری گرفت
پایان مدت اجاره: اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستأجر پس از دریافت تذکر از سوی موجر، ملک را تخلیه نکند، موجر میتواند به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و حکم تخلیه فوری بگیرد.
تغییر کاربری ملک به غیر مشروع: اگر مستأجر ملک را به محلی غیر مشروع تبدیل کند، موجر میتواند حکم تخلیه فوری دریافت کند.
عدم پرداخت اجارهبها: اگر مستأجر بیش از سه ماه اجارهبها را پرداخت نکند، موجر میتواند با حکم تخلیه فوری او را بیرون کند.
نقض شرط عدم انتقال به غیر: در صورتی که مستأجر شرط عدم انتقال به غیر را رعایت نکند، موجر میتواند به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و حکم تخلیه فوری دریافت کند.
۲ قانون حقوقی برای مستأجران
- پرداخت هزینههای خانه اجارهای بر اساس ماده ۴۸۶، انجام تعمیرات و تمامی مخارج لازم برای استفاده از ملک اجارهای بر عهده مالک یا موجر است. هزینههایی که به خود ملک اجارهای مربوط نمیشود، بر عهده مستأجر است و موجر یا مالک مسئولیتی در این خصوص ندارد. برای مثال، اگر شیر آب، سیستم گرمایشی یا سرمایشی، یا لامپهای خانه در طول مدت اجاره خراب شود، مستأجر باید هزینههای آن را پرداخت کند. اما اگر مستأجر هنگام بازدید اولیه از ملک خرابیهایی را مشاهده کند، میتواند از مالک بخواهد که آنها را تعمیر کند. تعمیراتی که به خود ملک مربوط میشود، بر عهده مالک است. برای مثال، اگر سقف خانه به دلیل بارش باران و کیفیت بد ایزوگام دچار مشکل شود، تعمیر آن بر عهده موجر است.
- انجام کارهای اضافی و تزئینات در ملک اجارهای مستأجر نمیتواند بدون اجازه موجر هزینههای اضافی برای تزئینات یا تغییرات در ملک انجام دهد و انتظار دریافت هزینههای آن را داشته باشد. اگر تزئینات یا تغییراتی انجام شود که جدا نشدنی باشد و بدون اجازه موجر صورت گرفته باشد، مستأجر نمیتواند هزینه آن را از موجر طلب کند، مگر در مواردی که تعمیرات ضروری برای زندگی بوده و دسترسی به موجر ممکن نباشد. در این صورت، مستأجر میتواند تعمیرات را انجام داده و هزینهها را از موجر دریافت کند. باید توجه داشت که دخالت در ملک بدون اجازه ممکن است حق فسخ موجر را به همراه داشته باشد.
نکات مهم حقوقی برای هر مستأجر
در زمینه قراردادهای اجاره، آگاهی از نکات حقوقی بسیار اهمیت دارد تا مستأجران و موجران از مشکلات حقوقی بعدی جلوگیری کنند. ده قانون مهم حقوقی که هر مستأجری باید بداند به شرح زیر است:
- پرداخت هزینههای نگهداری ملک اجارهای: ماده ۴۸۶ قانون مدنی بیان میکند که تعمیرات و هزینههای لازم برای استفاده از ملک بر عهده مالک یا موجر است. اما تعمیراتی که به خود ملک مرتبط نباشد، بر عهده مستأجر است. برای مثال، اگر در طول اجاره شیر آب یا سیستم گرمایشی مشکل پیدا کند، مستأجر باید هزینههای آن را پرداخت کند. اما اگر سقف خانه در اثر بارش باران خراب شود، تعمیر آن بر عهده موجر خواهد بود.
- ایجاد تغییرات و تزئینات اضافی در ملک اجارهای: مستأجر بدون اجازه موجر نمیتواند تغییرات یا تزئینات اضافی در ملک ایجاد کند. اگر تغییراتی ایجاد شود که باعث سختی در زندگی مستأجر شود و امکان دسترسی به موجر برای اجازه گرفتن نباشد، مستأجر میتواند تعمیرات را انجام دهد و هزینههای آن را از موجر مطالبه کند.
- تلف شدن واحد اجارهای: طبق ماده ۴۸۳ قانون مدنی، اگر در طول مدت اجاره، ملک بر اثر حادثهای مانند زلزله خراب یا تلف شود، قرارداد اجاره منحل میشود و مستأجر نیازی به پرداخت اجاره بها ندارد و میتواند پول ودیعهای را که پرداخت کرده پس بگیرد.
- ذکر مدت در قرارداد اجاره: در قرارداد اجاره باید مدت زمان اجاره مشخص شود. در غیر این صورت، قرارداد اجاره باطل خواهد بود. ذکر مدت در قرارداد اجاره از اهمیت بالایی برخوردار است و معمولاً برای مدت یک سال تعیین میشود.
- عیب در مال اجارهای: ماده ۴۷۸ قانون مدنی بیان میکند که اگر ملک اجارهای معیوب باشد، مستأجر میتواند قرارداد را فسخ کند. اگر موجر عیب را تعمیر کند، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.
- اجاره مالی که شراکتی است: در اجاره باید مشخص شود که ملک متعلق به چند نفر است و آیا در مالکیت مشاع و مشترک است یا خیر. اگر یکی از مالکین بدون اجازه دیگری ملک را به شما اجاره دهد، شریک دیگر میتواند خلع ید شما را از دادگاه درخواست کند و شما متحمل خسارات زیادی شوید.
- فوت مستأجر یا موجر و تکلیف اجاره: عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر تا پایان مدت باقی میماند. مگر آنکه در قرارداد قید شود که در صورت فوت مستأجر یا مالک، اجاره منحل میشود.
- انجام تغییرات توسط موجر: در طول مدت اجاره، موجر نمیتواند تغییراتی در ملک اجارهای انجام دهد مگر آنکه تعمیرات اساسی لازم باشد. در این صورت، موجر حق دارد تعمیرات را انجام دهد و اگر مستأجر اجازه ندهد، موجر حق فسخ خواهد داشت.
- عیب دار شدن یا خراب شدن ملک اجارهای: مستأجر امین ملک اجارهای است و مسئولیت نگهداری آن را بر عهده دارد. اگر در اثر کوتاهی مستأجر، ملک خراب شود، مستأجر مسئول جبران خسارات است.
- شرط ضمن اجاره: در ضمن قرارداد اجاره، مستأجر و موجر میتوانند شروط و توافقات فرعی داشته باشند. اگر هر کدام از طرفین از انجام شروط تخلف کند، فردی که شرط به نفع وی بوده میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
آگاهی از این قوانین به مستأجران کمک میکند تا از حقوق خود مطلع باشند و در صورت بروز مشکلات، به درستی عمل کنند.
نتیجهگیری
آگاهی از قوانین و نکات حقوقی مرتبط با قراردادهای اجاره، برای مستأجران و موجران ضروری است. شناخت این قوانین میتواند از بروز مشکلات حقوقی و اختلافات بعدی جلوگیری کند و حقوق و تعهدات هر دو طرف را به وضوح مشخص کند. رعایت این نکات و قوانین، به برقراری یک رابطه سالم و بدون مشکل بین مستأجر و موجر کمک میکند.
